« Les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables » : une présentation de recherche-action par Thomas Audou, Directeur des projets à l'Institut pour la recherche de la CDC
Lors de son Conseil d’orientation du 10 octobre 2024, le Labo de l’ESS a donné la parole à Thomas Audou, Directeur de projets à l'Institut pour la recherche du Groupe Caisse des Dépôts. Retrouvez sa présentation de la recherche-action « les défis économiques d’un foncier et d’un logement abordables » dans le cadre du dossier du Labo de l’ESS de janvier 2025 dédié à la place de l’ESS dans le secteur du logement !
Initié en 2022 pour 4 ans, ce programme mobilise différents acteurs (l’USH, le ministère du logement, la CDC ou le PUCA) et a pour ambition de réguler les marchés fonciers immobiliers et relever les nouveaux défis économiques qui freinent l’accès et la production de logements abordables en France. Ce programme regroupe ainsi une coalition de 12 commanditaires (Institut pour la Recherche de la CDC, USH, IDEHAL, les Coop HLM, le ministère de la Cohésion des territoires, l’AORIF, etc.) et 6 équipes de recherche.
Il poursuit 3 objectifs principaux : mettre à jour les connaissances scientifiques à l’heure de la transition écologique et de la marchandisation et financiarisation accrue du foncier et de l’immobilier ; accompagner les élus et les professionnels de l’aménagement, du logement et de l’ESS dans l’élaboration d’une action publique innovante ; alimenter le débat public sur la difficulté de se loger, un sujet au cœur des préoccupations de la société française.
Six programmes de recherche explorent ainsi :
- Le logement en choc de densification, avec le besoin d'aménager les territoires résidentiels face aux enjeux de sobriété foncière et de justice spatiale en perspective de ZAN
- Les marchés du logement, avec un focus sur les dynamiques d’usage du sol, les dynamiques de richesses et de prix
- La multipropriété foncière et immobilière : quels sont les effets sur les marchés locaux et quels sont les enjeux de régulation ?
- La fiscalité locale sur le financier : quels effets sur la production de logement abordables ?
- Le rôle du foncier dans les marchés immobiliers
- La contribution des Organismes financiers solidaires (OFS), et le Bail réel solidaire (BRS) dans la question du logement abordable
Trois hypothèses de travail s’inscrivent dans ce programme de recherche ouvert en France métropolitaine (Occitanie et AURA) et aux territoires ultramarins (Guadeloupe et Guyane), en variant les typologies de territoires d’enquête :
- Une première étude qui partirait de l’hypothèse que les politiques de sobriété foncière (incluant espaces naturels, agricoles et forestiers) vont créer de la pénurie artificielle sur le marché du logement
- Une seconde étude porterait plus spécifiquement sur le choc de densification qui pourrait accélérer la crise du logement et accentuer les déséquilibres sociaux
- Une troisième étude enfin abordera les politiques de sobriété foncière comme levier de développement pour atteindre des objectifs de justice sociale et d’équité spatiale.
Un cas d’observation sur les effets des politiques de ZAN démontre ainsi, dans un territoire à fort étalement urbain et avec une population locale de plus en précarisée et vieillissante, certains points de blocage : le report de la tension foncière sur l’arrière-pays, l’accès difficile aux logements « abordables », la prise en compte de la ressource en eau, etc. Les politiques de sobriété foncière peuvent également produire des effets positifs ou à fort potentiel, comme la mutation du parc touristique avec les vacances résidentielles en centre urbain.
Les premiers résultats de cette étude font ressortir différents enseignements :
- Le ZAN remet en cause un modèle de développement local et enraciné dans les esprits d’une construction en extension. De plus, le bassin d’emploi de la région étudiée comporte un fort taux de métiers du BTP qui influence les programmes de construction.
- Le ZAN produit de la différence territoriale, avec pour certaines stations balnéaires l’ambition de se transformer en ville littorale et proposer ainsi une activité à l’année.
- Enfin, l’impératif de sobriété foncière, couplé à une raréfaction croissante du foncier disponible (cf. forte demande et contraintes liées au risque naturel) renforce les tensions et rend difficile l’accès au logement pour de nombreux habitants, ce qui accentue l’effet d’étalement urbain vers l’arrière-pays.
Il existe donc des contradictions liées aux injonctions contradictoires de l’État, par exemple le développement de logements sociaux (loi SRU) et de la sobriété foncière.
De même, plusieurs impensés émergent, comme l’articulation entre le choc de vieillissement attendu et en cours face aux ZAN, uniquement abordés sous l’angle du calcul du « point mort » (indice de desserrement des ménages qui détermine le renouvellement attendu du parc de logement). Enfin, la question de la ressource en eau est peu prise en compte dans les discussions portant sur les politiques foncières.
Thomas Audou
Directeur de projets à l'Institut pour la recherche du Groupe Caisse des Dépôts
Le Labo de l’ESS remercie chaleureusement Thomas Audou pour cette présentation !
Egalement dans le dossier du Labo de l'ESS dédié au logement :
